住宅×建築の税金メモ

■土地・建物を譲渡した時にかかる税金＝譲渡所得（収入）にかかる税金について

譲渡所得にかかる税金は個人の場合、法人の場合の2種類あります。
　　①個人の場合：所得税、住民税（他の所得とは分離する）がかかります。
　　②法人の場合：法人税、住民税、事業税（他の所得と合計する）が掛かります。
　　
　①個人の場合の詳細
　譲渡所得とは
　　　（土地や建物の）売却金額－（取得費＋譲渡費）－特別控除＝譲渡所得
　　かかる税金の率は土地や建物を所有していた期間によって2種類あります。
　　　長期の場合（＞5年）長期譲渡所得と言います→税率＝20%（所得税15%　住民税5%）
　　　短期の場合（≦5年）短期譲渡所得と言います→税率＝39%（所得税30%　住民税9％）
　（土地や建物の）取得日となる日は任意の取り決めによって3種類あります。
　　　①引き渡し日
　　　②竣工日
　　　③売買契約効力発行日

用語の説明としては
■取得費＝①仲介手数料　②交通費　①②不明時は売買価格×5%
建物の取得費＝取得価格－減価償却費相当額
事業用建物＝毎年所得申告時に経費として減価償却費の累計額を差し引ける
非事業用建物＝耐用年数＝法定耐用年数×1.5（旧定額法に準じて減価償却費を計算する）
耐用年数が長い方が償却率が低くなり、減価償却費が小さくなる。
取得費不明の場合　売却費の5%とと出来る。

■譲渡費用　①仲介手数料　②取壊し費　③立退料　④登記費　⑤印紙税　⑥測量費

■特別控除

■売却時特別控除　30,000,000円　10年＜所有期間＝軽減税率の特例

■買換特例
個人　所有期間＞10年　譲渡価格≦買換購入額の場合　譲渡価格－買換購入費
事業用資産　所有期間＞10年　譲渡価格－買換購入額×80%
※注　上記は先送りされるだけで売却時に課税される。

■損益通算、繰越控除特例
損益通算＝譲渡所得が赤字の場合、給与所得から差し引ける。更なる赤字は3年間差し引けます。

以上ちょっと複雑で一度ではわかりにくいです（笑）
また勉強したいと思います。

感謝合掌。

住宅×建築の税金メモ

オフィスビルから住宅転用時にかかる税金



リノベーションとは
リフォーム＋新しい価値（耐震、設備、防火、耐久性、住みやすさ等）を付加する


オフィス用途→住宅用途　表示登記が必要となる（1ヶ月以内に登記する）
表示方法：事務所→居宅


かかる税金
・不動産所得税（固定資産税評価額）50㎡≦240㎡の時　評価額－12,000,000円控除

・印紙税　建物工事請負契約書50,000,000円≧2万円（H230331ﾏﾃﾞ1.5万円）
　　　1億≧4.5万円、　更に工事金額が上がって行くと　8万円にもなる。

・消費税　工事金額×5%

・用途変更届→市町村　


固定資産税減税　①小規模住宅用地＝固定資産税評価額×1/6　
　　　　　　　　　　　　②一般住宅用地＝固定資産税評価額×1/3

都市計画税　　　　①小規模住宅用地＝固定資産税評価額×1/3

　　　　　　　　　　　　②一般住宅用地＝固定資産税評価額×2/3
感謝合掌。

住宅性能評価現場検査

早朝事務所近くの住宅建築現場へ住宅性能評価基礎配筋現場検査を行って来ました。
コンクリート打設は午前中とのこと、作業員の方がスタンバイの中での検査でした。
検査は木造2階建ての標準的サイズでほぼ30分ほどで終了します。
その後一旦事務所に戻り、やはり性能評価竣工現場検査に行って来ました。
こちらは共同住宅で2棟でした。
性能評価は外階段、外廊下などの共有部分と住居部分を個々に評価します。一戸建てに比べて書類も住戸の戸数分多く、書類との確認作業にかなりの手間がかかります。
今回は住戸のタイプ、仕様がほぼ同じでしたので、時間的には2棟で1時間ほどで終了しました。
事務所に帰って検査報告書類等を作成するのですが、その時書類を再確認しながら住戸ごとに確認報告書を作成します。報告書類枚数が多くこの作業に1日かかってしまいました。
感謝合掌。

住宅×建築の税金メモ

空き地を借金無しで有効活用するために

　通常土地が広い場合→固定資産税負担が大きい
■対策として２案
　①等価交換方式
　②土地売却


■①等価交換方式とは

　　　・土地所有者が土地を提供します。　

　　　・デベロッパーが建設費負担します。

　　　・土地、建物の権利を按分、それぞれで所得します。


　等価交換方式について
　　豆知識①　譲渡益の税金譲渡時軽減対策→特定の事業用資産の買換特例があります。

　　豆知識②　借入金不要、賃料水準の低い地域、空室率の低い地域で有効です。

　　　注1）デベロッパー所得部分は分譲されているので土地の立地条件、経済情勢、市場情勢等総合的に判断のもと、デベロッパーの分譲事業が成立するか見極めが必要です。

　　　注2）建物所得費（支出）＝譲渡した土地の所得費（収入）
　　　　　　→将来売却時税負担が大きくなります
　　　　　　→原則として賃貸の用に供する事（つまり売却しない）


■②土地売却

　　　売却益、売却損→法人税がかかる→法人所得との合算
　　　法人所得が赤字の時、売却益に対する課税が安くなります。


例）法人所得赤字2000万円　売却益5000万円　＝　3000万円→課税が安くなる

　　法人所得赤字2000万円　売却益1000万円　＝－1000万円→課税0円

　　豆知識③　損失は次年度黒字の時に差し引くことが出来ます→課税安くなる。
感謝合掌。

住宅×建築の税金メモ

借地の上の木造賃貸住宅の建替えにかかる費用



■借地権には2種類あります。

①地上権＝民法上の物件→譲渡、建替に地主承諾は不要

②賃借権＝民法上の債権→譲渡、建替に地主承諾が必要



②の場合
　建替承諾が必要！
　借地人→地主　承諾料を支払う　　　　
　■建替承諾料＝更地価格×3％

　　　　旧法（H4年借地借家法）は非堅固、堅固で権利内容が異なります。
　　　　旧法：非堅固20年　堅固30年　（現法＝一律30年）


②の場合
　借地条件の変更承諾が必要！
　借地人→地主　承諾料を支払う
　■借地条件変更承諾料＝更地価格×10％

　　　

豆知識①　借地条件変更承諾、建替承諾が地主から与えられない場合→裁判所許可でOK


　　　　　　　※ただし地主との人間関係が悪くなります。　　
豆知識②　立退料基準＝住居タイプ（単身、家族）、周辺相場により決定する。

立退正当事由＝老朽化ビル建替の場合、立退料の支払いによって正当事由を補完する事が出来ます。

住宅あんしん保険基礎検査

朝9時から川越の住宅の現場へ。生コン打設が9時30分～とかで（工期短縮や細密に施工スケジュールが組まれている関係で、月曜日早朝、こういう状況での検査は多いです）そういう中での基礎配筋検査となりました。
設備配管担当者との連絡に行き違いがあったようで施工中でした。
また基礎立ち上がり配筋が図面で一部確認出来ず、現場監督も遅れるなどで、時間も無駄なるため、職方さんの責任者と内容についてヒヤリング確認をしました。
現場監督も漸く到着し、内容を再確認・・・・ことなきを得た次第です。
最近は小規模な住宅ではありますが、様々書類作成、提出、検査と・・・・現場監督も苦労が多いようです。
感謝合掌。

住宅×建築の税金メモ

不動産賃貸事業に関わる税金について


不動産賃貸業とは　土地、建物などを賃貸する事です。
不動産賃貸業には個人と法人があります。


■個人不動産賃貸業にかかる税金
①所得税（不動産所得税＝賃貸料に掛かる税金です）
②住民税
③事業税（一定規模の場合のみ）

　※一定規模とは　住宅10棟又は10室。ビル5棟又は10室。土地10件又は2000㎡。駐車場10台、機械式駐車場などを指します。

　※③の事業税について少し説明すると

　事業税＝（総収入金額－必要経費－繰越控除－事業主控除）×税率5％

　繰越控除：事業所得赤字の場合来年度～3年までの事業所得から赤字分を－出来る制度

　事業主控除：290万円／年


■法人不動産賃貸事業

①法人税（個人は所得税、法人は法人税となります）
②住民税
③事業税


■不動産所得の計算方法

「総収入金額」－「必要経費」－「特別控除」＝「不動産所得額」

総収入金額：地代家賃・権利金・更新料
必要経費：固定資産税・損害保険料・減価償却費・修繕費
特別控除：65万円MAX　or10万円

※ただし、所得税に関しては給与所得との合計後の控除となります。


必要経費→修繕費については下記区分があり取り扱いが違います。

OK　維持管理・修理

OUT　建物の延命・建物価値UP

＝資本的支出→建物等の所得価額となる。

減価償却費に毎年加算する


■不動産所得が赤字の場合←税制対策として良く使われる方法です。

※損益通産とは合計した給与所得から赤字分をマイナス出来る
→総所得が少なくなったのと同じ効果があります。

つまり減税となります。
控除額が増えるのと同じ効果があります。



※注）ただし土地などを所得する為に借入したお金の利子を赤字分として総所得からマイナス出来ません。


　①豆知識　賃貸住宅賃料に消費税はかかりません。

住宅以外、権利金、礼金、管理費、共益費等返還出来ないものにかかると覚えます。

　②豆知識　土地賃貸は非課税。駐車場は課税対象です。

　③豆知識　小規模事業者軽減措置として前々年の課税売り上げ≦1000万円→消費税免除されます（申告必要）。

住宅あんしん保険基礎検査

午前中は曇空の中、川越まで住宅あんしん保険の基礎検査に行って来ました。
一部配筋が未施工でした。配筋マニュアルの確認、現場監督さんへのヒヤリングを行いました。
検査をする立場と受ける立場というのは精神的に高低、或いは大きな意識の違いがあります。
ですから職人さんとのコミニケーションも大切です。
建築は人間が造る物ですから人と人との意思疎通が出来てよりよい建築が出来上がります。
手直し部分は明確にハッキリと指摘することが基本ですが、相手の反感を買うような指摘方法は好ましくないと考えます。
そのあたりの人間関係を考慮しつつ、凛とした態度で現場に望む事によってよりより住宅が生まれると信じています。
感謝合掌。

住宅あんしん保険躯体検査

夕方事務所に程近い住宅現場のあんしん保険の躯体検査に行って来ました。
この物件はログハウス（丸太組工法）で建築基準法に定める木造軸組のような金物の取り扱いがないため、納まりや金物の設置状況など現場監督さんにヒヤリングしながらの検査となりました。
外壁に使われている丸太は本格的で直径が25ｃｍほどあります。刻みもプレカットでなく、専門の職人さんの手による加工との事。2階建てですが、その巨大なスケールの丸太の積み重ねによる外壁はとても存在感があります。ログハウスも今後も益々認知され需要が増える傾向にあるようですので、知識を広く深くして現場検査に望みたいとところです。
感謝合掌。

住宅あんしん保険基礎検査

本日午前中は川越まであんしん保険の基礎配筋検査に行って来ました。
職人さんによって鉄筋組み立ての施工精度にばらつきがあります。
施工レベルは十分規定をみたしていますが、丁寧な施工であるか、そうでないかは建物の品質に微妙に影響しますし、管理の善し悪しも見え隠れして来ます。
きちんと清掃されている現場、整理整頓されている現場、職人さんや働く人達の挨拶がきちんとなされている現場、コミニケーションが十分取れている現場など・・・・

見えないものの中に大切なものがあります。
日本はそういう文化のある国ですが、すたれつつある事も事実です。
感謝合掌。